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評論主題: 台北市文山區—房價即將補漲?誠需實質建設支撐
評論對像: user08 | 2008/11/18 上午 04:26:38
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台北市文山區—房價即將補漲?誠需實質建設支撐

惟馨周報提供

2008 / 11 / 17 星期一 14:30

相較於同市其他行政區,由原先景美及木柵區合併而『誕生』的文山區,儘管也屬北市範圍,但因位置稍顯邊陲,房價水準一直相對較低。近年北市房市大炒土地短缺議題,房價因而飆高;本區雖也被帶動,然需求結構不同,加上區域發展仍有落差;補漲之說法,有待檢驗……

位於北市最南端的文山區,全區三面環山,且多屬於開發難度極高的林地,平地面積只有全區約31.5平方公里的一半不到;景美溪東向西流貫穿本區之後,與新店溪匯合。本區雖然地貌起伏大,可直接開發的面積有限,但也因此有山有水,在高度都市化發展的台北市內,具此環境條件,誠屬難得。

本區是老台北市景美及木柵兩區之合併;如再追溯,景美、木柵則是民國57年3月才歸建台北市範圍內。早期,本區和東側深坑,是同屬於一個生活圈,民國39年才從原先的深坑鄉劃分出來。

◆北市南端文山區 景美木柵合併

就地緣性來說,景美、木柵兩區比鄰而居,本就關係密切,日據時代更在同一行政區內(台北州文山郡深坑莊),因此爾後合併為文山區,其實有跡可循。不過兩區發展歷程略有不同。從兩區地名由來,即可略知一二。

景美以往是北市往返新店、坪林、烏來及深坑等區必經之處。景美之名,則是從『?尾』而來。『?』是一種灌溉設施,以木樁和木板構成ㄩ型槽,架跨溪河之上,讓灌溉用水通過。漢人開墾大加蚋堡,墾地日益廣大,導致圳水不夠分配,先民見新店青潭水量豐沛,於是開鑿圳道,經大坪林跨越石碇溪(即景美溪),引入潭水做為灌溉用;而這個『?』,在當中就扮演重要角色。

所以,新店大坪林是?頭,過了石碇溪,就變成?尾,台語則讀做『景馬』;後因『?6;』字少見,日據時代日人改為『景尾』。之後地方士紳林佛國再建議,將尾改為較文雅的美,『景美』一詞便由此而來。

至於木柵,相對地就單純許多。據史誌記載,所謂『木柵』,指的是早期漢人為了抵禦生番,也就是所謂山地原住民襲擊,而架設的木製柵欄。有趣的是,出現這種防禦工事的地區,不只北市木柵一地,但現也只剩本區還保留此地名。由此地名由來,也很容易推論,本區在地理條件上,山坡地範圍不小,開墾難度相對較高,因此發展稍晚。

◆位置偏房價低 軍公教比例高

景美因地勢平坦,又有水路運輸,因此發展早,且以農業為主要生產活動;多山坡地的木柵,則有相當知名的經濟作物-茶葉。不過一般談到文山區,除了是現任總統馬英九原居地外,最大的印象,應是以軍公教人員為主的人口結構。

不過從本區發展歷史沿革來看,並沒有任何跡象顯示,這是政府刻意計畫的結果。合理的推測,恐怕就是源於本區的房價。

無論過去的景美、木柵,或之後的文山區,就台北市來說,都是相對位置最偏者,公共建設的質與量,也確實不比核心的大安、中山區,因此房價一向是北市相對低檔。此一因素,很可能就是本區軍公教人員較多的原因,因為過往此階層人士給人的印象,就是經濟能力相對較弱。

近年新建交通孔道陸續到位,文山區聯絡市區或聯外交通便捷度已大幅提升;不過位置稍偏的事實,加上的確缺乏整體性開發的條件與話題,仍使文山區房價仍屬低檔,甚至有被北縣板橋、新店追過的情況。

房價較低,使得過去文山區房市的產品面,和市中心區略有不同。本區產品也以大樓規劃為大宗,然除有相當比例透天產品外,與市區最大差異,其實是格局;因為一到三房,即15至30坪首購型產品,在文山區房市產品中所佔比例,高過全北市同一數值不少。

◆房價相對低廉 首購產品不少

92年文山區新屋市場供給,一房量體最多;93年則是四房異軍突起,94年則三房最多。但無論如何,和北市全市近年產品趨勢明顯兩極化相比,文山區確實不同。整體來看,一至三房首購型產品,始終佔有一定比例。

文山區房價相對低廉,且和北縣精華地帶如雙和、新店等地房價水準相差無幾,行政區但卻是市與縣級之差別。這使文山區成為進階為北市有屋階級的最佳跳板;由此,業者當然要考慮這些購買力相對較低,且以首購族居多的消費者所需求。

不過近幾年本區格局及坪數規劃,也已有和北市整體趨近的趨勢。92年前後本區平均房價約25萬/坪,3房總價約在750萬上下,還在薪資族可負擔的能力內。然94年後漲到30萬/坪以上,總價則已超過900萬。

這兩年文山區新案開價,更都動輒40萬/坪以上;就算有業者規劃一般二、三十餘坪的產品,一千多萬的總價,對一般雙薪首購家庭而言,仍是無比沉重的負擔。無怪乎近年銷售業者會大喊移民潮;因為無論是現實殘酷也好,因勢利導也罷,事實就是,近年連文山區房價,也對薪資族極不友善。

這樣的演變,致使業者寧可將產品規劃坪數放大,拉高總價,訴求負擔能力較高的換屋甚至頂峰族群。從附表中數據清楚看見,近幾年文山區產品平均總價一路上揚,96年更是已來到兩千萬上下的高水平。

由舊景美及木柵區合併的文山區,大概可再細分為景美、木柵、興隆、萬芳及政大五個生活圈。景美、興隆兩區屬舊景美,政大、木柵是舊木柵區,萬芳生活圈則算介於兩個舊行政區之間。以下我們分別介紹此五區的區域發展及行情。

一、景美生活圈

本區範圍包含羅斯福路五段沿線區域、東至景興街,及興隆路四段以西,景美女中、世新大學周邊。本區東北方為隸屬中正、大安區交界之台大公館商圈,南則通新店首要幹道北新路,西側為水源快速道路,北縣雙和地區就在新店溪對岸。

本區近年推案,以新店捷運線,即羅斯福路沿線最熱;愈往北,也就是愈近市中心區者,行情愈高。93年底「師大貴築」,開價已達37萬/坪,比當時文山區一般約25萬上下高出許多。95年「東騰攬翠」46萬/坪,更一度創文山區最高單價。

然而之後,或因已無可開發建地,本區塊未再出現高價新案,否則以前些時候北市房價飆漲的速度論,本區很可能出現50萬/坪以上開價之新案。如96年第四季興隆路一段的「台大smart」,開價即達45萬/坪;而約一年前,該區塊的開價行情僅35萬/坪上下。

沿羅斯福路愈往南,一般行情則愈低;萬隆站到景美站之間的區帶,94年行情約30~35萬/坪。不過近捷運站或位於漢神百貨商圈,行情則稍高。然這個經驗法則,96年底被鄰近景美站的兩宗個案打破。

該年11月推出的「羅斯福」及「喬治愛瑪麗」,戶數都超過百戶,坪數都是15~25坪左右的套房至兩房規劃,差別在後者另有少數大坪數辦公室,開價則是「羅」案較高。兩案開價都顛覆過去本區帶愈接近公館、價格愈高的通則,「羅」案價格當時更創文山區第二高。

有趣的是,儘管開較高價的「羅」案較近景美站,然55萬/坪仍讓買家稍有觀望;相較之下,50萬/坪開價實則仍高、但相對較低的「喬」案,反而反應較佳,「羅」案則是等「喬」案銷售近尾聲後,才開始去化加速。無論如何,兩案開出如此價格還仍完銷結案,除了捷運站魅力外,無非也是北市土地短期議題炒作下,投資客大舉進場卡位下的結果。

世新大學周邊行情則再低些,但考試院就在此處,且為永建國小學區,小環境住宅氣息濃厚。明星高中景美女中附近,大致是本區行情最低區域,原因主要還是本區相對位置最邊陲,不過如有景美溪景觀,則行情稍高。

約94年後,上述兩區的新案開價持續扶搖直上;96年初「東隆凱悅」開價還在36萬/坪,但一季後「法蝶」已開出40萬/坪。97年後新案,無論條件如何,表價都已達45萬/坪以上,連景美女中附近「人文藝邸」也要價42萬/坪,這也反映了業界或媒體放出,所謂『文山區補漲』的說法。

整體論之,本區平均行情算是文山區高檔,尤其捷運站周邊,更屢創高價。不過本區屬舊景美區,發展較早,可用建地有限,推案規模確實都不大,這也是開價屢創新高,但個案尚能去化、結案的因素之一。

二、興隆生活圈

本區介於景美與萬芳生活圈之間,也是舊景美與木柵區交會處,範圍是景興路以東至興隆路。由於位置相對封閉,本區行情要比上述景美生活圈低些,福興街一帶由於福地之故,行情相對更低。

私立靜心中小學周邊,是本區行情相對較高之區塊,94年後新案開價即站上30萬/坪大關;96年推出,靜心小學旁的「涵仰」,則是直接把區域行情推到40萬/坪以上。不過這個45萬/坪的新高紀錄,半年不到,就被訴求臨興隆公園的「友座森觀」50萬/坪打破。

今年初馬英九當選總統,此處曾吹起一股總統熱。不過由於區域內幾乎已無可開發建地,加上後來新政府執政成績不彰、景氣趨緩;一方面話題僅限中古屋,另方面熱潮也很快消退。

至於福興路一帶,95年前區域開價鮮少出現20萬/坪以上,原因無非就是福地。95年興富發案「和風集」開價35萬/坪,則是有挑戰消費者心態的意味;而從該案僅面公園戶別較能去化來看,福地影響仍在。

然隔年附近的「太平洋LOHAS」,在北市房市狂飆之下,36萬/坪開價居然變成低價,同年「綻賞」的40萬/坪,則是直接挑戰福地負面效應。不過「LOHAS」有品牌、又是先建後售,「綻」案顯然相對劣勢、銷況較差;該案今年初以「文山敦品」之名重推新開價,就自動降5%到38萬/坪。

三、萬芳生活圈

本區大致範圍是從辛亥路往東延伸,一直到北二高木柵交流道,木柵路四段一帶,往南則是到興隆路三段,懷恩隧道口。本區大致可再分萬芳醫院、警察學校周邊區域,近辛亥隧道、辛亥國小附近及萬芳社區等三個區塊。木柵捷運線則是貫穿兩區,是本區近年最重要的交通暨公共建設。

鄰近辛亥隧道、辛亥國小一帶,及萬芳國宅周邊,90年初期曾推出相當多推案,最知名者是本土資深美女蕭薔代言的「愛眉山莊」。不過或許是短期內快速開發,近年這兩大區域已很少出現新案,少數新推案,幾乎都與捷運站扯上關連。

從萬芳社區站旁「悠遊市」開始,接著萬芳醫院站旁套房案「麗池party」,到辛亥站旁「環遊市-辛亥站」,開價一路由20多萬/坪拉升到40萬/坪以上,可見捷運對房市拉抬的效果。不過論「辛亥站」基地條件及周邊機能,41萬/坪之價格仍偏高。而原址為加油站,萬芳路上離萬芳醫院不遠的「文山翡麗」,是否如期推出,如推出,價錢會開多少,將反映今年市場由高熱極速降溫後,建商對本區後市之看法。

四、木柵生活圈

本區範圍大約是以木柵及木新路兩大重要幹道周邊區域為主,大致幾個推案焦點區,可再細分成再興中學至國發院(木柵路二段),木柵路、木新路及興隆路周邊區域,木新路以南(景美溪畔)及木柵路四段、軍功路周邊(木柵高工、木柵站附近)等四個區塊。

再興中學到辛亥路六、七段一帶區域,推案一度相當熱絡,且不乏指標級個案,近年代表個案為94年中,第一名模林志玲代言的「極美」,當時開價32萬/坪;附近台中鄉林建設北上推案首作「鄉林原創」,開價33.5萬/坪。95年再興中學後方「兆璞之歌」,已來到36萬/坪。

96年後,本區房價也跟著同行政區其他小區塊一般,補漲烘托之下,開價一路上探4字頭。今年中進場青山路「文山水」,及訴求國發院開發議題的「光輝園邸」,開價都來到46萬/坪。落成後餘屋重推的「極」案(更名「極美山莊」),新開價更衝上47.5萬/坪。

木柵、木新及興隆路三條重要幹道圍成的區塊,則是舊木柵地區人口最密集,發展也最早之區塊,故近期推案相對零星;近幾年幾個主要指標案,都出現在久康街附近。94年底「青石巨堂」、「久康LaVie」等,開價都超過30萬/坪。

「久」案96年初成屋重推時,開價已逼近40萬/坪大關,指南路木新路口「文山杜拜」開價則來到46萬/坪。同樣基於北市中心房價持續飆高,這些比過去高出甚多的開價,自然都被銷售單位包裝成相對低價。而區公所對面的「遠雄日光」,開出60萬/坪超高單價,不但至今依舊是文山區史上最高,更等於直接跳過區域行情,訴求文山區以外,更頂層的客源。

木新路以南、景美溪畔,因有景觀條件,一度推案不少。本區最有名,或說最有爭議性的,是「國泰御園」。該案原為「攬翠」,921地震倒塌,國泰建設與原住戶因此對簿公堂;官司纏訟數年,最後國泰被判須以低於市價購回。93年中國泰以「國泰御園」之新名預售再推,當時開價34萬/坪,已是全文山區高檔。

然由於之前出問題之印象仍在,不為區域客所接受,銷售狀況不佳。國泰於是決定暫停銷售,先行動工。而本案96年3月完工重新進場時,時值北市房市發燒,新開價順勢墊高為47萬/坪。之後附近的「文山行旅」1、2期及「樂讀山水」也全部比照辦理,加上也號稱有景觀,開價都在50萬/坪以上。平均來看,本區仍是全文山區開價行情最高處。

最後看到木柵高工、捷運木柵站附近。本區在地緣上,和萬芳社區較接近;區塊位置相對封閉,唯一優勢是鄰近北二高及信義快速道路交會之木柵交流道。

木柵高工後側,過去曾推出相當多透天產品,後來推案則相對零星;由歌星萬芳代言的大樓案「萬芳Villa」,是96年前本區少數推案。而原本一度冷清的小區域房市,在木柵站聯合開發案「信義18號」進場後,突然變成焦點所在。

挾著聯合開發,本案開價當然不低;58萬/坪除了靠捷運題材外,銷售單位甚至把木柵路另一側,距離應有二十米外的河濱公園和景美溪都納入訴求,卻避開鄰近附近焚化爐產生的異味、生活機能不佳及木柵路交通流量特大的負面因素。綜合看,除了時機正確外,58萬/坪的價格算是支撐不足。

本案幾乎是漫天開價的情況,反使得今年8月進場,軍功國宅旁的「荷田田」得利。該案以特殊規劃拉低公設比,開出相對「18號」為低的50萬/坪,在戶數相對較少、附近又有高價案烘托之下,得以快速去化,成為今年下半年後市況轉差,銷售卻仍能長紅的異數。而據了解,本案購買客層鮮少區域客,多是來自大安、信義區的相對多金消費者

五、政大生活圈

所謂政大生活圈,當然是以政治大學為中心向外延伸之區塊。就推案分布情況,大致可細分為秀明路、萬興國小周邊,指南路三段政大實小附近,以及政大二期重劃區三大區域。

本生活圈中較早出現推案潮的,是有政大附中及重劃區為主要賣點的政大二期重劃區。本區90年前曾是文山區最主要房市推案區塊,而由於是低密度開發,因此是以透天別墅為主。只是當時由於短期供給過大,加上大環境景氣轉差,政大附中招生又遙遙無期,本區房市迅速降溫。

92下半年景氣復甦後,本區是明顯增溫的小區塊之一;93年,秀明路北側先出現推案潮。從秀明路與新光路口的「大都市秀明」(之後改為「遠雄秀明」),一直到萬興國小對面,一字排開的「原味花園」、「水秀山明」及「神奇山莊」,一下子本區房市異常熱絡;開價則都是30萬/坪以上,以遠雄案34萬/坪最高。

95年,萬興國小後方「政大華府」1、2期,開價已到36及39萬/坪。然而這時,全文山區的補漲情事才要展開。據聞上述個案的投資轉售戶,後來都要賣40萬/坪以上。大誠高中前方、結構體銷售的「文山綠景」,開價41萬/坪則只算『小漲』。

指南路三段往貓空方向一帶,由於有一定坡度,開發難度不低。但同樣由於土地漸稀議題發酵,近年也有推案出現,開價當然持續飆高,96年4月「水事紀」,則是本區史上第一個突破40萬/坪開價的個案。

目前本區銷售中個案為麗寶旗下鵬程建設,先建後售的「山點水」。本案96年底進場時『順應情勢』,將開價拉高到43萬/坪,不過本區距離政大小商圈還有段距離,且「水」案基地條件不佳;「水」及「山」皆訴求所謂醉夢溪景,然反應仍平淡,由此看,本區並沒有40萬/坪以上的開價行情。

合協建設位於「山」案斜對面較大塊基地,今年初曾傳出將預售推出,案名為「合協自在」。不過年中進行整地一段時間後也已停工,是眼見時機轉差、腳步再度放緩,還是開發執照出現變數?則不得而知。

94年政大附中終於正式開始招生,沉寂甚久的政大二期重劃區,又出現一些新推案或是舊案再推,甚至出現訴求投資客的學區套房產品,當時開價則普遍都在26萬/坪以上。之後北市房市發燒當然也延燒至本區,價格也一路上衝;96年後,40萬/坪以上開價也成常態。

皇翔建設96年「日出大地」開出45萬/坪,這個價格過去根本無法想像,當時看來卻變得理所當然。不過畢竟價格的確高檔,因此該案當時訴求,是把整個政大二期及產品等級拉高,想要拉攏來自任何地方、任何可能的多金客。

然而基於與指南路三段附近類似的理由,本區僅靠政大附中及補漲議題,顯然不足以支撐如此高價。後來「日」案更改規劃,改名為「文山政大」,原先重疊別墅幾乎都改規劃為電梯公寓,並將不同產品價差拉大,想要做市場區隔。今年第三季末剛進場的大樓案「昇陽田田」,實際開價則未如外界預料突破50萬/坪(『僅』46萬/坪)。

◆市區飆漲牽引 房市逐漸變遷

上述五區發跡有先後,現階段也仍呈現不同的市鎮風貌,但畢竟都是北市邊陲,因此房價差距有限;景美、興隆兩區發展早,生活機能稍佳,街廓規劃有些狹窄彎曲,像兩區共同的主要幹道之一興隆路,就是彎彎曲曲,看得出原始都市規劃並不完善。

新店捷運線的挹注,使羅斯福路沿線房價水準快速飆高。景美生活圈景美女中一帶,則是緊鄰新店市,順勢利用北二高新店交流道聯外。木柵生活圈環境較前兩區清靜,生活機能尚可;北二高木柵交流道、木柵捷運線及信義快速道路,則提昇了本區的交通聯外動線。

木柵捷運線之修通,對萬芳生活圈助益最大,北二高也算是木柵聯外交通的孔道之一。政大生活圈則是五區中最偏僻、封閉者,腹地也最小,但論居住環境則最單純;聯外交通,則和木柵生活圈同樣,依靠北二高木柵交流道。政大二期則是較特殊的區塊,全靠重劃前景和政大附中拉抬。

前段提到,本區近年產品坪數有放大的趨勢,這當然是土地稀有議題持續炒作下,北市地價、房價愈炒愈高後的必然現象;過去幾年房市景氣大好,建商快速開發,大台北完整土地也確實愈來愈少,本區產品確實朝高單、高總價方向發展。

不過文山區房市區域性相對較強,也就是仍以區域客為主力消費群;根據本刊市調人員觀察,文山區之所以房價漲速沒有像內湖、南港那麼快且大,除了公共建設議題質量之差距,使投資客進場意願及數量有落差外,北市核心區客源轉往本區置產比例相對較低,整體仍是內需市場,也是重要原因。

◆區域客支撐 房價難『補漲』

這種區域特性,會使房價不容易飆高,因為區域客對區域房價行情自有其認知,和業者存在一定落差。從開出區域歷史高價的「遠雄日光」實際銷售反應不如預期,目前暫停銷售先動工的動作,「荷田田」靠外來客及附近超高價案去化少量量體,皇翔政大二期案「日出大地」到「文山政大」之變更過程,及「昇陽田田」開價比市場預期稍低來看,都證明了,除非有特佳的立地條件、捷運題材或特定個案狀況,否則本區現階段平均合理行情,不應超過40萬/坪。

甚至在消費者購屋能力可能減弱下,未來區域行情免不了要出現下修情事;而一旦下修狀況成立,則回過頭來不啻證明,一年多前的補漲說法,純粹是議題炒作,並無足量實質支撐。

而說到實質支撐,過去幾年只有捷運真有力道,信義快速道路則已被證實,幾乎沒有業界所宣稱的拉抬效果。至於未來,除了環狀線外,則還有國發院開發議題。

不過前者在文山區路段屬於第二階段開發,實際定案及動工時間遙遙無期、變數仍在。國發院案也雷同,撇開元利以市場預期低許多之總價購入此地,可能和國民黨之間的『關係』不談,據了解本區變更開發變數仍多,有沒有機會像新店裕隆城一般,把附近行情瞬間加速拉抬,得看後續變更順利與否決定。



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