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user08    等級：新手上路 文章：40 積分：546 註冊：2005年12月19日 |  台北市文山區—房價即將補漲？誠需實質建設支撐 惟馨周報提供 2008 / 11 / 17 星期一 14:30 本區是老台北市景美及木柵兩區之合併；如再追溯，景美、木柵則是民國57年3月才歸建台北市範圍內。早期，本區和東側深坑，是同屬於一個生活圈，民國39年才從原先的深坑鄉劃分出來。 ◆北市南端文山區 景美木柵合併 就地緣性來說，景美、木柵兩區比鄰而居，本就關係密切，日據時代更在同一行政區內（台北州文山郡深坑莊），因此爾後合併為文山區，其實有跡可循。不過兩區發展歷程略有不同。從兩區地名由來，即可略知一二。 景美以往是北市往返新店、坪林、烏來及深坑等區必經之處。景美之名，則是從『?尾』而來。『?』是一種灌溉設施，以木樁和木板構成ㄩ型槽，架跨溪河之上，讓灌溉用水通過。漢人開墾大加蚋堡，墾地日益廣大，導致圳水不夠分配，先民見新店青潭水量豐沛，於是開鑿圳道，經大坪林跨越石碇溪（即景美溪），引入潭水做為灌溉用；而這個『?』，在當中就扮演重要角色。 所以，新店大坪林是?頭，過了石碇溪，就變成?尾，台語則讀做『景馬』；後因『?6;』字少見，日據時代日人改為『景尾』。之後地方士紳林佛國再建議，將尾改為較文雅的美，『景美』一詞便由此而來。 至於木柵，相對地就單純許多。據史誌記載，所謂『木柵』，指的是早期漢人為了抵禦生番，也就是所謂山地原住民襲擊，而架設的木製柵欄。有趣的是，出現這種防禦工事的地區，不只北市木柵一地，但現也只剩本區還保留此地名。由此地名由來，也很容易推論，本區在地理條件上，山坡地範圍不小，開墾難度相對較高，因此發展稍晚。 ◆位置偏房價低 軍公教比例高 景美因地勢平坦，又有水路運輸，因此發展早，且以農業為主要生產活動；多山坡地的木柵，則有相當知名的經濟作物－茶葉。不過一般談到文山區，除了是現任總統馬英九原居地外，最大的印象，應是以軍公教人員為主的人口結構。 不過從本區發展歷史沿革來看，並沒有任何跡象顯示，這是政府刻意計畫的結果。合理的推測，恐怕就是源於本區的房價。 無論過去的景美、木柵，或之後的文山區，就台北市來說，都是相對位置最偏者，公共建設的質與量，也確實不比核心的大安、中山區，因此房價一向是北市相對低檔。此一因素，很可能就是本區軍公教人員較多的原因，因為過往此階層人士給人的印象，就是經濟能力相對較弱。 近年新建交通孔道陸續到位，文山區聯絡市區或聯外交通便捷度已大幅提升；不過位置稍偏的事實，加上的確缺乏整體性開發的條件與話題，仍使文山區房價仍屬低檔，甚至有被北縣板橋、新店追過的情況。 房價較低，使得過去文山區房市的產品面，和市中心區略有不同。本區產品也以大樓規劃為大宗，然除有相當比例透天產品外，與市區最大差異，其實是格局；因為一到三房，即15至30坪首購型產品，在文山區房市產品中所佔比例，高過全北市同一數值不少。 ◆房價相對低廉 首購產品不少 92年文山區新屋市場供給，一房量體最多；93年則是四房異軍突起，94年則三房最多。但無論如何，和北市全市近年產品趨勢明顯兩極化相比，文山區確實不同。整體來看，一至三房首購型產品，始終佔有一定比例。 文山區房價相對低廉，且和北縣精華地帶如雙和、新店等地房價水準相差無幾，行政區但卻是市與縣級之差別。這使文山區成為進階為北市有屋階級的最佳跳板；由此，業者當然要考慮這些購買力相對較低，且以首購族居多的消費者所需求。 不過近幾年本區格局及坪數規劃，也已有和北市整體趨近的趨勢。92年前後本區平均房價約25萬/坪，3房總價約在750萬上下，還在薪資族可負擔的能力內。然94年後漲到30萬/坪以上，總價則已超過900萬。 這兩年文山區新案開價，更都動輒40萬/坪以上；就算有業者規劃一般二、三十餘坪的產品，一千多萬的總價，對一般雙薪首購家庭而言，仍是無比沉重的負擔。無怪乎近年銷售業者會大喊移民潮；因為無論是現實殘酷也好，因勢利導也罷，事實就是，近年連文山區房價，也對薪資族極不友善。 這樣的演變，致使業者寧可將產品規劃坪數放大，拉高總價，訴求負擔能力較高的換屋甚至頂峰族群。從附表中數據清楚看見，近幾年文山區產品平均總價一路上揚，96年更是已來到兩千萬上下的高水平。 由舊景美及木柵區合併的文山區，大概可再細分為景美、木柵、興隆、萬芳及政大五個生活圈。景美、興隆兩區屬舊景美，政大、木柵是舊木柵區，萬芳生活圈則算介於兩個舊行政區之間。以下我們分別介紹此五區的區域發展及行情。 一、景美生活圈 本區範圍包含羅斯福路五段沿線區域、東至景興街，及興隆路四段以西，景美女中、世新大學周邊。本區東北方為隸屬中正、大安區交界之台大公館商圈，南則通新店首要幹道北新路，西側為水源快速道路，北縣雙和地區就在新店溪對岸。 本區近年推案，以新店捷運線，即羅斯福路沿線最熱；愈往北，也就是愈近市中心區者，行情愈高。93年底「師大貴築」，開價已達37萬/坪，比當時文山區一般約25萬上下高出許多。95年「東騰攬翠」46萬/坪，更一度創文山區最高單價。 然而之後，或因已無可開發建地，本區塊未再出現高價新案，否則以前些時候北市房價飆漲的速度論，本區很可能出現50萬/坪以上開價之新案。如96年第四季興隆路一段的「台大smart」，開價即達45萬/坪；而約一年前，該區塊的開價行情僅35萬/坪上下。 沿羅斯福路愈往南，一般行情則愈低；萬隆站到景美站之間的區帶，94年行情約30~35萬/坪。不過近捷運站或位於漢神百貨商圈，行情則稍高。然這個經驗法則，96年底被鄰近景美站的兩宗個案打破。 該年11月推出的「羅斯福」及「喬治愛瑪麗」，戶數都超過百戶，坪數都是15~25坪左右的套房至兩房規劃，差別在後者另有少數大坪數辦公室，開價則是「羅」案較高。兩案開價都顛覆過去本區帶愈接近公館、價格愈高的通則，「羅」案價格當時更創文山區第二高。 有趣的是，儘管開較高價的「羅」案較近景美站，然55萬/坪仍讓買家稍有觀望；相較之下，50萬/坪開價實則仍高、但相對較低的「喬」案，反而反應較佳，「羅」案則是等「喬」案銷售近尾聲後，才開始去化加速。無論如何，兩案開出如此價格還仍完銷結案，除了捷運站魅力外，無非也是北市土地短期議題炒作下，投資客大舉進場卡位下的結果。 世新大學周邊行情則再低些，但考試院就在此處，且為永建國小學區，小環境住宅氣息濃厚。明星高中景美女中附近，大致是本區行情最低區域，原因主要還是本區相對位置最邊陲，不過如有景美溪景觀，則行情稍高。 約94年後，上述兩區的新案開價持續扶搖直上；96年初「東隆凱悅」開價還在36萬/坪，但一季後「法蝶」已開出40萬/坪。97年後新案，無論條件如何，表價都已達45萬/坪以上，連景美女中附近「人文藝邸」也要價42萬/坪，這也反映了業界或媒體放出，所謂『文山區補漲』的說法。 整體論之，本區平均行情算是文山區高檔，尤其捷運站周邊，更屢創高價。不過本區屬舊景美區，發展較早，可用建地有限，推案規模確實都不大，這也是開價屢創新高，但個案尚能去化、結案的因素之一。 二、興隆生活圈 本區介於景美與萬芳生活圈之間，也是舊景美與木柵區交會處，範圍是景興路以東至興隆路。由於位置相對封閉，本區行情要比上述景美生活圈低些，福興街一帶由於福地之故，行情相對更低。 私立靜心中小學周邊，是本區行情相對較高之區塊，94年後新案開價即站上30萬/坪大關；96年推出，靜心小學旁的「涵仰」，則是直接把區域行情推到40萬/坪以上。不過這個45萬/坪的新高紀錄，半年不到，就被訴求臨興隆公園的「友座森觀」50萬/坪打破。 今年初馬英九當選總統，此處曾吹起一股總統熱。不過由於區域內幾乎已無可開發建地，加上後來新政府執政成績不彰、景氣趨緩；一方面話題僅限中古屋，另方面熱潮也很快消退。 至於福興路一帶，95年前區域開價鮮少出現20萬/坪以上，原因無非就是福地。95年興富發案「和風集」開價35萬/坪，則是有挑戰消費者心態的意味；而從該案僅面公園戶別較能去化來看，福地影響仍在。 然隔年附近的「太平洋LOHAS」，在北市房市狂飆之下，36萬/坪開價居然變成低價，同年「綻賞」的40萬/坪，則是直接挑戰福地負面效應。不過「LOHAS」有品牌、又是先建後售，「綻」案顯然相對劣勢、銷況較差；該案今年初以「文山敦品」之名重推新開價，就自動降5%到38萬/坪。 三、萬芳生活圈 本區大致範圍是從辛亥路往東延伸，一直到北二高木柵交流道，木柵路四段一帶，往南則是到興隆路三段，懷恩隧道口。本區大致可再分萬芳醫院、警察學校周邊區域，近辛亥隧道、辛亥國小附近及萬芳社區等三個區塊。木柵捷運線則是貫穿兩區，是本區近年最重要的交通暨公共建設。 鄰近辛亥隧道、辛亥國小一帶，及萬芳國宅周邊，90年初期曾推出相當多推案，最知名者是本土資深美女蕭薔代言的「愛眉山莊」。不過或許是短期內快速開發，近年這兩大區域已很少出現新案，少數新推案，幾乎都與捷運站扯上關連。 從萬芳社區站旁「悠遊市」開始，接著萬芳醫院站旁套房案「麗池party」，到辛亥站旁「環遊市-辛亥站」，開價一路由20多萬/坪拉升到40萬/坪以上，可見捷運對房市拉抬的效果。不過論「辛亥站」基地條件及周邊機能，41萬/坪之價格仍偏高。而原址為加油站，萬芳路上離萬芳醫院不遠的「文山翡麗」，是否如期推出，如推出，價錢會開多少，將反映今年市場由高熱極速降溫後，建商對本區後市之看法。 四、木柵生活圈 本區範圍大約是以木柵及木新路兩大重要幹道周邊區域為主，大致幾個推案焦點區，可再細分成再興中學至國發院（木柵路二段），木柵路、木新路及興隆路周邊區域，木新路以南（景美溪畔）及木柵路四段、軍功路周邊（木柵高工、木柵站附近）等四個區塊。 再興中學到辛亥路六、七段一帶區域，推案一度相當熱絡，且不乏指標級個案，近年代表個案為94年中，第一名模林志玲代言的「極美」，當時開價32萬/坪；附近台中鄉林建設北上推案首作「鄉林原創」，開價33.5萬/坪。95年再興中學後方「兆璞之歌」，已來到36萬/坪。 96年後，本區房價也跟著同行政區其他小區塊一般，補漲烘托之下，開價一路上探4字頭。今年中進場青山路「文山水」，及訴求國發院開發議題的「光輝園邸」，開價都來到46萬/坪。落成後餘屋重推的「極」案（更名「極美山莊」），新開價更衝上47.5萬/坪。 木柵、木新及興隆路三條重要幹道圍成的區塊，則是舊木柵地區人口最密集，發展也最早之區塊，故近期推案相對零星；近幾年幾個主要指標案，都出現在久康街附近。94年底「青石巨堂」、「久康LaVie」等，開價都超過30萬/坪。 「久」案96年初成屋重推時，開價已逼近40萬/坪大關，指南路木新路口「文山杜拜」開價則來到46萬/坪。同樣基於北市中心房價持續飆高，這些比過去高出甚多的開價，自然都被銷售單位包裝成相對低價。而區公所對面的「遠雄日光」，開出60萬/坪超高單價，不但至今依舊是文山區史上最高，更等於直接跳過區域行情，訴求文山區以外，更頂層的客源。 木新路以南、景美溪畔，因有景觀條件，一度推案不少。本區最有名，或說最有爭議性的，是「國泰御園」。該案原為「攬翠」，921地震倒塌，國泰建設與原住戶因此對簿公堂；官司纏訟數年，最後國泰被判須以低於市價購回。93年中國泰以「國泰御園」之新名預售再推，當時開價34萬/坪，已是全文山區高檔。 然由於之前出問題之印象仍在，不為區域客所接受，銷售狀況不佳。國泰於是決定暫停銷售，先行動工。而本案96年3月完工重新進場時，時值北市房市發燒，新開價順勢墊高為47萬/坪。之後附近的「文山行旅」1、2期及「樂讀山水」也全部比照辦理，加上也號稱有景觀，開價都在50萬/坪以上。平均來看，本區仍是全文山區開價行情最高處。 最後看到木柵高工、捷運木柵站附近。本區在地緣上，和萬芳社區較接近；區塊位置相對封閉，唯一優勢是鄰近北二高及信義快速道路交會之木柵交流道。 木柵高工後側，過去曾推出相當多透天產品，後來推案則相對零星；由歌星萬芳代言的大樓案「萬芳Villa」，是96年前本區少數推案。而原本一度冷清的小區域房市，在木柵站聯合開發案「信義18號」進場後，突然變成焦點所在。 挾著聯合開發，本案開價當然不低；58萬/坪除了靠捷運題材外，銷售單位甚至把木柵路另一側，距離應有二十米外的河濱公園和景美溪都納入訴求，卻避開鄰近附近焚化爐產生的異味、生活機能不佳及木柵路交通流量特大的負面因素。綜合看，除了時機正確外，58萬/坪的價格算是支撐不足。 本案幾乎是漫天開價的情況，反使得今年8月進場，軍功國宅旁的「荷田田」得利。該案以特殊規劃拉低公設比，開出相對「18號」為低的50萬/坪，在戶數相對較少、附近又有高價案烘托之下，得以快速去化，成為今年下半年後市況轉差，銷售卻仍能長紅的異數。而據了解，本案購買客層鮮少區域客，多是來自大安、信義區的相對多金消費者 五、政大生活圈 所謂政大生活圈，當然是以政治大學為中心向外延伸之區塊。就推案分布情況，大致可細分為秀明路、萬興國小周邊，指南路三段政大實小附近，以及政大二期重劃區三大區域。 本生活圈中較早出現推案潮的，是有政大附中及重劃區為主要賣點的政大二期重劃區。本區90年前曾是文山區最主要房市推案區塊，而由於是低密度開發，因此是以透天別墅為主。只是當時由於短期供給過大，加上大環境景氣轉差，政大附中招生又遙遙無期，本區房市迅速降溫。 92下半年景氣復甦後，本區是明顯增溫的小區塊之一；93年，秀明路北側先出現推案潮。從秀明路與新光路口的「大都市秀明」（之後改為「遠雄秀明」），一直到萬興國小對面，一字排開的「原味花園」、「水秀山明」及「神奇山莊」，一下子本區房市異常熱絡；開價則都是30萬/坪以上，以遠雄案34萬/坪最高。 95年，萬興國小後方「政大華府」1、2期，開價已到36及39萬/坪。然而這時，全文山區的補漲情事才要展開。據聞上述個案的投資轉售戶，後來都要賣40萬/坪以上。大誠高中前方、結構體銷售的「文山綠景」，開價41萬/坪則只算『小漲』。 指南路三段往貓空方向一帶，由於有一定坡度，開發難度不低。但同樣由於土地漸稀議題發酵，近年也有推案出現，開價當然持續飆高，96年4月「水事紀」，則是本區史上第一個突破40萬/坪開價的個案。 目前本區銷售中個案為麗寶旗下鵬程建設，先建後售的「山點水」。本案96年底進場時『順應情勢』，將開價拉高到43萬/坪，不過本區距離政大小商圈還有段距離，且「水」案基地條件不佳；「水」及「山」皆訴求所謂醉夢溪景，然反應仍平淡，由此看，本區並沒有40萬/坪以上的開價行情。 合協建設位於「山」案斜對面較大塊基地，今年初曾傳出將預售推出，案名為「合協自在」。不過年中進行整地一段時間後也已停工，是眼見時機轉差、腳步再度放緩，還是開發執照出現變數？則不得而知。 94年政大附中終於正式開始招生，沉寂甚久的政大二期重劃區，又出現一些新推案或是舊案再推，甚至出現訴求投資客的學區套房產品，當時開價則普遍都在26萬/坪以上。之後北市房市發燒當然也延燒至本區，價格也一路上衝；96年後，40萬/坪以上開價也成常態。 皇翔建設96年「日出大地」開出45萬/坪，這個價格過去根本無法想像，當時看來卻變得理所當然。不過畢竟價格的確高檔，因此該案當時訴求，是把整個政大二期及產品等級拉高，想要拉攏來自任何地方、任何可能的多金客。 然而基於與指南路三段附近類似的理由，本區僅靠政大附中及補漲議題，顯然不足以支撐如此高價。後來「日」案更改規劃，改名為「文山政大」，原先重疊別墅幾乎都改規劃為電梯公寓，並將不同產品價差拉大，想要做市場區隔。今年第三季末剛進場的大樓案「昇陽田田」，實際開價則未如外界預料突破50萬/坪（『僅』46萬/坪）。 ◆市區飆漲牽引 房市逐漸變遷 上述五區發跡有先後，現階段也仍呈現不同的市鎮風貌，但畢竟都是北市邊陲，因此房價差距有限；景美、興隆兩區發展早，生活機能稍佳，街廓規劃有些狹窄彎曲，像兩區共同的主要幹道之一興隆路，就是彎彎曲曲，看得出原始都市規劃並不完善。 新店捷運線的挹注，使羅斯福路沿線房價水準快速飆高。景美生活圈景美女中一帶，則是緊鄰新店市，順勢利用北二高新店交流道聯外。木柵生活圈環境較前兩區清靜，生活機能尚可；北二高木柵交流道、木柵捷運線及信義快速道路，則提昇了本區的交通聯外動線。 木柵捷運線之修通，對萬芳生活圈助益最大，北二高也算是木柵聯外交通的孔道之一。政大生活圈則是五區中最偏僻、封閉者，腹地也最小，但論居住環境則最單純；聯外交通，則和木柵生活圈同樣，依靠北二高木柵交流道。政大二期則是較特殊的區塊，全靠重劃前景和政大附中拉抬。 前段提到，本區近年產品坪數有放大的趨勢，這當然是土地稀有議題持續炒作下，北市地價、房價愈炒愈高後的必然現象；過去幾年房市景氣大好，建商快速開發，大台北完整土地也確實愈來愈少，本區產品確實朝高單、高總價方向發展。 不過文山區房市區域性相對較強，也就是仍以區域客為主力消費群；根據本刊市調人員觀察，文山區之所以房價漲速沒有像內湖、南港那麼快且大，除了公共建設議題質量之差距，使投資客進場意願及數量有落差外，北市核心區客源轉往本區置產比例相對較低，整體仍是內需市場，也是重要原因。 ◆區域客支撐 房價難『補漲』 這種區域特性，會使房價不容易飆高，因為區域客對區域房價行情自有其認知，和業者存在一定落差。從開出區域歷史高價的「遠雄日光」實際銷售反應不如預期，目前暫停銷售先動工的動作，「荷田田」靠外來客及附近超高價案去化少量量體，皇翔政大二期案「日出大地」到「文山政大」之變更過程，及「昇陽田田」開價比市場預期稍低來看，都證明了，除非有特佳的立地條件、捷運題材或特定個案狀況，否則本區現階段平均合理行情，不應超過40萬/坪。 甚至在消費者購屋能力可能減弱下，未來區域行情免不了要出現下修情事；而一旦下修狀況成立，則回過頭來不啻證明，一年多前的補漲說法，純粹是議題炒作，並無足量實質支撐。 而說到實質支撐，過去幾年只有捷運真有力道，信義快速道路則已被證實，幾乎沒有業界所宣稱的拉抬效果。至於未來，除了環狀線外，則還有國發院開發議題。 不過前者在文山區路段屬於第二階段開發，實際定案及動工時間遙遙無期、變數仍在。國發院案也雷同，撇開元利以市場預期低許多之總價購入此地，可能和國民黨之間的『關係』不談，據了解本區變更開發變數仍多，有沒有機會像新店裕隆城一般，把附近行情瞬間加速拉抬，得看後續變更順利與否決定。
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 2008/11/18 上午 04:26:38 |  |
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