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標題:買法拍屋 作好功課撿便宜

1樓
user08 發表於:2008/1/18 上午 11:13:54
買法拍屋 作好功課撿便宜-UDN
最後更新日期︰2007/11/30
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【聯合報╱記者何祥裕/專題報導】

近年來房地產市場加溫,連帶也使得法院法拍屋業務蒸蒸日上,雖然民眾對於「法拍屋」均有概念,然而真正懂得如何投標的人卻寥寥可數,其實只要作好功課,出價精確,較低價位的法拍屋也可以是一般人購屋或投資的選擇。

由法院拍賣的法拍屋,價格通常會比外面建商推出的新建案或是房仲業者所賣的個案便宜。房屋既然會淪為法院拍賣標的,也代表會有一定的風險,只要搞清楚法拍流程,可以將消費者風險降至最低。

如何購買法拍屋?板橋地方法院民事執行處科長劉銳哲表示,投標法拍屋沒有外界想像困難,而且法拍屋還因為屬於法院拍賣,若拍定成交後,產權一定非常清楚,絕不會發生產權不清的狀況。

法拍屋投標相關內容如下:

■ 到哪買? 法院看公告

要買法拍屋,先要知道有哪些房屋被法院拍賣,投標人可以到地方法院網站查詢「法拍屋公告」,或親自到法院查看公告,可以看到的資訊從地址、地號、底價、點交與否、拍賣時間地點、使用狀況到債務人都有,一些代標法拍屋公司也可以查詢相關資料。

■ 怎投標? 要買投標書

投標者可以本人或由代理人前往投標,代理人需要本人出具「委任狀」,接著到法院購買「強制執行投標書」,填妥之後準備好保證金,在拍賣時間內到法院投標室投標。

■ 保證金 底價的兩成 

在公告上均可以看到公告底價,若要投標的話,所要準備的保證金為公告底價的兩成(例如公告底價1千萬,要準備200萬保證金),若保證金超過1萬元,必須改以銀行支票(非個人支票),一般都用台銀支票(簡稱台支),放入保證金封存袋後連同投標書投入投標箱中。

■ 得標了 七天繳尾款 

完成投標後,法官將會逐一開標,價高者得標(需超過公告底價),若無人得標則流標,至於得標者法院會開立交付尾款通知書,必須在七天之內繳清尾款,否則視同未得標。未得標者,憑身分證領回全額保證金。

■ 未得標 可再拍三拍 

法拍程序有一拍、二拍、三拍、特別拍賣等四次程序,第一拍無人得標的話,會擇期定第二次拍賣,而且底價通常打8折,以1千萬房屋為例,二拍底價800萬、三拍底價640萬,特拍底價512萬。若到特拍仍無人得標,則拍賣撤回,一切回到原點。

■ 怎過戶? 拿產權證明

得標繳清尾款者,法院會開產權證明書,由得標者持至地政事務所辦理過戶,抵押權也將塗銷,至於相關稅捐(房屋稅、增值稅等),法院也會依得標者請求,代行文至稅捐機關算妥後由得標者支付,若投標公告上註明「點交」,則會有法院人員陪同得標者到拍賣標的辦理點交。

劉銳哲指出,向法院投標購買法拍屋,除了買屋價金外,無須支付法院任何費用,而且法拍屋如果進入二拍、三拍甚至特拍,每次降價都會打八折,因此法拍屋通常價格會低於一般行情。

■ 板橋雙和 熱門區域

根據相關房產雜誌統計,台北縣法拍屋個案數量最多。業者指出,法拍屋市場隨近年不動產交易熱絡,熱門個案拍定價格甚至追上一般行情,至於熱門區域仍集中在板橋、中、永和及蘆洲等地。

板橋地院民事執行處科長劉銳哲指出,最近幾年法拍屋不管是成交量與拍定價格,都明顯比過去高,很多個案根本等不到三拍或特拍,在一拍或二拍就被搶購。法院收案量平均每股每月約有二、三百件,數量也比起過去增加。

劉銳哲指出,法拍屋的底價均由民間鑑價公司進行鑑價,而鑑價是隨市場價格波動,近年房地產交易熱絡,法拍屋的拍賣底價也隨之升高。

目前板橋地院待執行的法拍屋個案中,仍以傳統北縣精華區板橋、中、永和、新莊、三重等地居多,以老公寓而言,價格維持在每坪12到18萬之間。誠信國際法拍公司經理陳志豪指出,20到30年間的老公寓占拍賣案件的95%,僅有5%是十年內的集合式住宅大樓。

陳志豪說,最近幾年,法拍屋的拍定底價約上漲兩成左右,但仍有部分區域維持平盤,這些區域被歸類為冷門地段,包括五股、鶯歌等地,由於當地距離市區較遠,生活機能有限,通常都會到第三拍或特拍才會賣出,相對價格比起市價低很多。

不過,即使是熱門地段,有意投標者仍應該要注意部分個案的特殊性。陳志豪說,若個案屬於熱門地區,第一拍就會被投標者搶破頭,但有些個案卻連續流標,代表這個個案可能有問題,有可能是屋況不佳、有人占用甚至是凶宅等等,投標者可能要謹慎思考這類個案。

■ 小心 法拍蟑螂占用

雖然法拍屋價格低於市價,但相對也有較高風險。誠信國際經理陳志豪指出,產權不代表「使用權」,法拍屋最大的風險就是萬一沒點交又有人占用,就相當麻煩。

過去興盛一時的「法拍蟑螂」,就是有黑道等特殊勢力得知法拍屋拍定後,立即搬進屋內居住或占用,逼迫得標者支付相當款項「擺平」,通常得標者要付出數十萬元,才能順利取得使用權,現在雖然比較少見,但仍有耳聞。

由於法拍屋是強制降價,房屋所有人若得知房屋以低於市價很多的價格拍賣,可能會心生怨恨,除找黑道當法拍蟑螂外,有人會以破壞房屋等方式報復,還有更激動的屋主會在點交時對法官暴力相向。今年板院就發生兩起案例,有人拿刀砍法官或當法官面前拆屋。

陳志豪指出,法拍屋還有其他風險與不便,要投標法拍屋,首先必須準備拍賣底價兩成的保證金,成交七日內需把尾款付清,因此資金壓力相當龐大;如果民眾有意投標法拍屋,最好事先準備充足資金,或者與銀行談妥貸款事宜。

另一風險則是,購買法拍屋不像一般房屋買賣可以事先看屋,因此投標者無法在投標前進入拍賣標的內查看。陳志豪說,投標法拍屋一定要做功課,雖然無法入屋查看,但投標者可以事先到拍賣標的查看,詢問樓上、樓下鄰居屋況,甚至進入鄰居房屋查看格局較為安心。

陳志豪表示,民眾如沒有購買法拍屋的經驗,最好選擇法院註明「有點交」的標的,或屋況為「無人居住」、「空屋」等,如此在拍定之後就就可以順利取得使用權;有點交的房屋,法院可以依得標者的聲請,動用公權力點交,比較能確保得標者權益。

新聞來源:聯合新聞網

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